Konut, arsa ve benzeri gayrimenkullerin satışından gelir elde eden vatandaşlar için yıllık gelir vergisi beyan süreci 1 Mart itibarıyla başlıyor.
Satın alınan bir taşınmazın edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde oluşan kazanç, “değer artışı kazancı” kapsamında gelir vergisine tabi tutuluyor.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre gerçek kişiler tarafından edinilen taşınmazların 5 yıl dolmadan elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor. 2025 yılı içerisinde satış yapan mükellefler, elde ettikleri kazançları 2026 yılının mart ayında beyan edecek. Hesaplanan vergi ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödenecek. Beyanname verilmemesi halinde vergi cezası ve gecikme faizi uygulanıyor.
Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim günü esasına göre hesaplanıyor. Süre dolmadan yapılan satışlarda gelir vergisi doğarken, 5 yılın tamamlanmasının ardından gerçekleştirilen satışlarda değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor. Vergi yalnızca klasik satış işlemlerinde değil; taşınmazın bedel karşılığı devri, temliki, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi ya da şirketlere sermaye olarak konulması durumlarında da gündeme geliyor.
Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmuyor. Maliye kaynakları, bu tür satışların gelir vergisi kapsamı dışında tutulduğunu belirtiyor.
Vergi hesaplamasında satış ve alış bedeli arasındaki fark doğrudan esas alınmıyor. Öncelikle alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranına göre güncelleniyor. Endeks artışının yüzde 10’un üzerinde olması halinde endeksleme uygulanarak vergilendirilecek gerçek kazanç belirleniyor.
Örneğin Şubat 2022’de 3 milyon 200 bin liraya alınan bir taşınmazın Eylül 2025’te satılması durumunda, 5 yıllık süre dolmadığı için değer artışı hesaplanıyor. Yİ-ÜFE endekslemesi sonucunda maliyet bedeli 8 milyon 960 bin liraya yükseliyor. Satış bedelinin 6 milyon 500 bin lira olması halinde enflasyon etkisi nedeniyle vergi doğmazken, satışın 9 milyon 500 bin liraya yapılması halinde yaklaşık 540 bin liralık kazanç oluşuyor. Bu tutar artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre yüzde 15 ile yüzde 40 arasında vergilendiriliyor.
Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda fiili kullanım tarihi ile elektrik ve su aboneliğinin başladığı tarih edinim tarihi kabul edilirken, arsa üzerine yapılan evlerde tapuda cins tashihi tarihi esas alınıyor. Kentsel dönüşüm kapsamında elde edilen konutların 5 yıl içinde satılması durumunda da gelir vergisi yükümlülüğü doğuyor.
Uzmanlar, özellikle yüksek bedelli gayrimenkul satışlarında oluşabilecek vergi tutarlarının ciddi seviyelere ulaşabileceğine dikkat çekerek satış öncesinde süre hesaplaması ve endeksleme yönteminin mutlaka kontrol edilmesi gerektiği uyarısında bulunuyor.
Buse Yıldız
